I. Obecné stanovisko k návrhu

Občanské sdružení Iuridicum Remedium se jako nevládní nezisková organizace zabývající se dlouhodobě pomocí osobám diskriminovaným a diskriminací ohroženým díky jejich příslušnosti k obzvláště zranitelné sociální skupině zaměřilo zejména na připomínkování jeho Hlavy II., Dílu 2, Oddílu 3, který řeší nájemní vztahy.

Přístup předkladatele, který je velmi inovativní a odvážně opouští i některá pravidla dlouhodobě zavedená ve vztazích vlastníků bytů-pronajímatelů a jejich uživatelů-nájemců, hodnotíme na straně jedné kladně snahu o přizpůsobení nové právní úpravy vztahům reálně panujícím v současné společnosti. Současně však, a to zejména, shledáváme rizikovým zavádění nových pravidel tam, kde existuje celospolečenský zájem na ochraně nejslabších a sociálně nejzranitelnějších skupin nájemců, kterými jsou zejména senioři, zdravotně postižení, dlouhodobě nezaměstnaní, rodiny s více dětmi a matky-samoživitelky nebo osoby z jakéhokoli důvodu reálně ohrožené sociálním vyloučením. V těchto případech by zákonodárce měl mít při formulaci zákonných ustanovení na zřeteli specifickou situaci dotčených osob a v textu kodexu reflektovat nejen práva vlastníků nemovitostí při správě jejich vlastního majetku, ale také práva sociálně zranitelných osob vyplývající z jejich příslušnosti k určité skupině nebo z okamžité individuální situace.

V této souvislosti připomínáme, že k ochraně sociálně nejzranitelnějších skupin osob se Česká republika zavázala mj. v rámci Národního akčního plánu sociálního začleňování na léta 2006 – 2008, jehož nejdůležitějším prioritním cílem je posílení integrace osob sociálně vyloučených nebo osob sociálním vyloučením ohrožených mj. formou zaměření na prevenci ztráty bydlení. Ochrana seniorů specificky je zakotvena v mezinárodních závazcích ČR vyjádřených např. v Dodatkovém protokolu k Evropské sociální chartě, který mj. zakotvuje právo starých osob na sociální ochranu spočívající v poskytnutí bydlení přiměřeného jejich potřebám a jejich zdravotnímu stavu nebo poskytnutím dostatečné podpory na přizpůsobení jejich bydlení.

Jak z uvedeného vyplývá, mezinárodní úmluvy a jiné závazky ČR nadřazené národní právní úpravě vnímají zejména seniory jako sociální skupinu, která zasluhuje zvláštní ochrany, pokud se týká uspokojování její potřeby bydlení. U členů této skupiny je přitom a priori vyloučeno, aby během dvouleté výpovědní doby svou sociální nebo ekonomickou situaci změnili natolik, že na ně změna způsobu bydlení nebude mít negativní sociální dopad.

S ohledem na tyto závazky ČR je stávající text návrhu, zejména pokud se způsobů ukončování nájemního vztahu týká, zjevně kontraproduktivní. K nápravě by postačilo provést změny, které by na straně jedné zaručovaly vlastníkům nemovitostí dostatek dispozice s vlastním majetkem, na straně druhé by však také poskytovaly dostatečnou míru ochrany a právní jistoty nájemcům bytů, kteří patří a v budoucnu stále více budou patřit k nejohroženějším sociálním skupinám.

II. Připomínky k jednotlivým ustanovením návrhu

1.Připomínka k ustanovení § 2005 materiálu: Nesouhlasíme se změnou dosavadní zákonné konstrukce – tj. se zrušením rozdělení výpovědních důvodů na důvody, kdy je možno dát výpověď pouze s přivolením soudu a důvody, kdy může pronajímatel k výpovědi přistoupit pouze na základě vlastní vůle. Navrhujeme i nadále zachovat vybrané výpovědní důvody, zejména ty, které jsou dány na straně pronajímatele, jako „pouze s přivolením soudu“, přičemž textace ustanovení by mohla být následující:

§ 2005 (1) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou jen z důvodů a za podmínek stanovených zákonem; výpověď vyžaduje písemnou formu a musí být nájemci doručena. K ujednání, které rozšiřuje výpovědní důvody nebo mění jejich podstatu, se nepřihlíží. (2) Pronajímatel může nájem na dobu neurčitou vypovědět, není-li v tomto zákoně stanoveno jinak, porušil-li nájemce hrubě svou povinnost nájemce. (3) Pronajímatel může nájem na dobu neurčitou vypovědět pouze s přivolením soudu,

1. má-li být byt užíván pronajímatelem, jeho manželem, který hodlá opustit domácí společenství a navrhnout rozvod manželství, nebo který rozvod manželství již navrhl, nebo rozvedeným manželem, a dále příbuznými pronajímatele nebo jeho manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni,
2. má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo s domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat,
3. soud shledá jiný závažný důvod pro vypovězení nájmu.

(4) Výpověď vyžaduje písemnou formu a musí být doručena nájemci.

Odůvodnění: Navrhovaná úprava sice svědčí dispozičnímu právu pronajímatele, významným způsobem však snižuje právní jistotu nájemců. K ustanovení je možno přistoupit k interpretační svévolí a existuje reálné riziko, že ze strany pronajímatelů, kteří jsou obvykle fakticky silnějšími účastníky nájemního vztahu, než nájemci, bude zneužíváno v neprospěch nájemců, u nichž lze stěží předpokládat znalost ustáleného výkladu pojmu „závažné důvody“. Úplné zrušení obligatorního soudního přezkumu výpovědí je významným a dle našeho názoru nepřípustným zásahem do právní jistoty nájemců. Ačkoli zákonodárce počítá s možností soudního přezkumu výpovědi na návrh nájemce, ze zkušeností lze usuzovat, že jen velmi málo nájemců má právní povědomí na takové výši, aby byli schopni se výpovědi včas a efektivně soudně bránit. Tuto připomínku považujeme za zásadní.

2.Připomínka k ustanovení § 2009 materiálu: Zásadně nesouhlasíme s možností výpovědi pronajímatelem i bez uvedení důvodu plošně pro všechny skupiny nájemců. Navrhujeme úpravu materiálu ve dvou variantách:

Varianta I: § 2009 návrhu se vypouští a následující ustanovení se přečíslují.

Varianta II:
§ 2009 (1) Vypoví-li pronajímatel nájem na dobu neurčitou bez uvedení důvodu, je výpovědní doba dvouletá; běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi. Také v tomto případě se použije § 2008. (2) Pronajímatel nesmí nájem vypovědět bez uvedení důvodu, jsou-li na straně nájemce dány důvody zvláštního zřetele hodné, spočívající zejména ve věku, zdravotním stavu nebo sociální situaci nájemce. V těchto případech je možné nájem vypovědět pouze z důvodů v tomto zákoně uvedených. V pochybnostech o existenci důvodu zvláštního zřetele hodných rozhoduje na návrh nájemce nebo pronajímatele soud.

Odůvodnění: Ustanovení ve stávajícím znění nereflektuje možnou příslušnost nájemce k sociálně zranitelné skupině nebo jeho aktuální individuální situace. Odhlédnutí od těchto faktorů může znamenat sociální likvidaci nájemce a je v rozporu s přijatými sociálními strategiemi a mezinárodními závazky ČR. Tuto připomínku považujeme za zásadní.

3.Připomínka k ustanovení § 2010, odst. 1 návrhu: Ačkoli rozumíme logice zákonodárce, který považuje za vhodné zakotvit možnost okamžitého skončení nájmu za předpokladu obzvláště hrubého porušení povinností nájemce, se zakotvením tohoto pravidla (ukončení nájmu bez výpovědní doby) nesouhlasíme, navrhujeme výpovědní dobu zachovat a navrhujeme ustanovení přeformulovat tak­to:

§ 2010 (1) Poruší-li nájemce zvlášť závažným způsobem svou povinnost, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez uvedení důvodu a požadovat, aby mu nájemce okamžitě po ukončení výpovědní doby byt odevzdal.…

Odůvodnění: Navrhované znění ustanovení je asociální a nedává nájemci, byť by se i provinil porušením svých základních povinností z nájemního vztahu vyplývajících, sebemenší možnost řešit svou bytovou situaci jakkoli jinak, než naprostým sociálním propadem ústícím v možné bezdomovectví a další negativní sociální jevy s ním spojené. Ačkoli jde o přístup snad zodpovědný k pronajímateli, je současně nezodpovědný ke společnosti, která bude v rámci sociální solidarity nucena zaručit pomoc nájemci ocitnuvšímu se bez přístřeší (včetně vynakládání nemalých veřejných prostředků na záchytné programy apod.). Současně existuje vzhledem k dosavadním četným zkušenostem s praktikami pronajímatelů důvodná obava, že ustanovení by mohlo být zneužíváno v případech, kdy je hrubé porušení povinností nájemce tvrzeno pronajímatelem, reálně však k němu nedošlo – mj. i proto, že v zákoně uvedený výčet způsobů hrubého porušení povinností je demonstrativní a pojem „hrubého porušení“ tedy může být pronajímatelem interpretován i svévolně. Spolu s absencí zákonné možnosti soudního přezkumu „vypovězení nájmu bez výpovědní doby“, fakticky tedy okamžitého jednostranného zrušení nájmu pronajímatelem, je tak tento institut rovněž povážlivým a dle našeho názoru nepřípustným negativním zásahem do právní jistoty nájemců. Tuto připomínku považujeme za zásadní.